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96家机构涉房贷款 房企以价换量先过“限价关”

来源:

证券日报

作者:

- 2019-08-14

摘要 近日,多家媒体报道,银保监会办公厅决定在北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市,对96家房地产信贷规模较大的机构开展房地产业务专项检查工作。

近日,多家媒体报道,银保监会办公厅决定在北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市,对96家房地产信贷规模较大的机构开展房地产业务专项检查工作。
 
在中央政治局会议表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”之后,下半年房地产市场或进一步收缩。
 
近日,多家媒体报道,银保监会办公厅已正?#36739;?#21457;《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》(以?#24405;?#31216;《通知》),决定在北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市,对96家房地产信贷规模较大的机构开展房地产业务专项检查工作。
 
《通知》要求,本轮检查内容主要为房地产信贷业务管理情况、房地产业务风?#23637;?#29702;情况,以及信贷资金被挪用流向房地产领域、同业和表外业务情况等,并将严厉查处各种资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的行为。
 
实际上,从7月31日至8月2日,央行3天内两次“点名”房地产,直指房地产行业占用信贷资源较多,各类银行要转变传统信贷路径依赖,?#20013;?#21152;强房地产市场资金管控。
 
易居研究院?#24378;?#20013;心研究总监严跃进表示,此次检查主要针对房贷规模大、房贷业务风险大、与高负债房企合作密切、与交易火热楼盘合作的四类银行,体?#33267;?#20174;金融领域稳地产的导向,也是房住不炒政策的进一步体现,预计有利于规范贷款资金流动,稳定房地产金融市场,并且对房企和购房者形成?#38469;?#35268;范购地购房行为。
 
对于房地产企业而言,受到的影响将会更大。
 
8月9日,一位百强房企高管坦言,受融资收紧影响,目前企业资金压力非常大。
 
多位专家也向时代周报记者表示,接下来,房企更多将会考虑销售回款和资金?#27425;?#39064;,拿地将会更趋谨慎,下半年房地产开发投资增速将有所放缓。
 
房地产成交增速?#20013;?#19979;行
 
房地产市场成交增速仍在下行中。根据国家统计局数据,今年上半年,我国商品房销售面积增速呈?#33267;?#38477;幅收窄到扩大的趋势。今年1—2月、1—3月、1—4月、1—5月、1—6月,我国商品房销售面积增速?#30452;?#20026;-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。
 
金融政策收紧或加剧降?#34385;?#21183;。根据克而瑞研究中心提供的资料,7月底广州首套房首贷平均利率约为5.28%,其中汇丰银行已经从基准利率?#31995;?#21040;上浮10%,华夏银行从上浮5%?#31995;?#21040;上浮10%,民生银行(01988)则从上浮5%一下?#31995;?#21040;20%;同期苏州首套房贷款平均利率为5.87%,其中中国银行(03988)从基准利率?#31995;?#21040;上浮5%,工商银行(01398)从上浮5%?#31995;?#21040;上浮10%。
 
杭州某中介人员严先生表示,以四大行为主、市场80%的银行已经将首套房首贷利率从基准利率上浮5%?#31995;韉交?#20934;利率上浮8%。
 
?#25386;?#21017;表示,房贷本身对于房地产交易量的影响有限,且是从间接和侧面起作用,“但是会在一定程度上减缓购房者入市的脚步,拉长购房周期”。
 
7月延续成交降温的态势已经很明显。中指院数据显示,7月中指重点监测主要城市成交面积为1434.24万平方米,环比下降2.74%。其中一、二、三四线城市环比降幅?#30452;?#20026;8.07%、1.41%、2.18%。
 
但记者注意到,房贷利率变动也存在城市和银行间的差异。
 
根据数据,目前北京、深圳两地房地产按揭贷款利率无变动。
 
其中深圳数据显示,目前深圳首套房利率和4月并无变动,各主流银行保持在基准利率上浮5%的幅度。
 
郭毅指出,预计目前楼市已经企稳的城市将迎来明显降温,处于向上态势的楼市则会?#34892;?#24133;回落。
 
对于市场总体而言,交行金融研究中心资深研究员夏丹表示,目前房地产市场成交?#28304;?#20110;增速下行阶段,政策收紧预计对后续成交会起到进一步降温的效果。
 
下半年房企?#20013;?#25215;压
 
在这一轮房地产金融政策收紧中,房企将会“首当其冲”。
 
今年5月17日,银保监会对外发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(“23号文”),全面封堵房地产通过信托的前端融资模式。
 
加上近期,房地产行业又迎来三?#20013;?#36151;政策收紧。融资环?#22478;?#32039;、销售放?#28023;?#21472;加偿债高峰期到来,房企资金链?#20013;?#25215;压。
 
据统计,8—12月,地产债总计到期量达2106亿元,其中8—10月地产债单月到期金额较大。
 
夏丹表示,今年上半年,在房企融资的各项中,开发贷款长期受名单制和限额的管理波动较小,受“23号文”?#22836;?#25913;委政策要求影响,房地产信托增速正在?#20013;?#19979;降、外债也在?#20013;?#20943;少。“总体来说,今年上半年房企融资的情况是好于去年的,但今年下半年一定不及上半年。”
 
在此情况下,房企如何?#24179;?#22256;?#24120;空挪?#34920;示,在融资不放松的大背景下,减缓拿地速度和规模不失为一个短期应?#28304;?#26045;。
 
此外,销售回款的重要程度也将提到越来越重要的位置,下半年“以价换量”的现象会在一些城市出现,尤其是已经明显降温的城市,房企大概率会采取牺牲部分利益的方式来达成业绩目标。
 
然而,房企“降价求量”并非能够一厢情愿,首先还面临着各地“限价关”。张宏伟指出,降价在一定幅度上才会对增加企业回款起到明显作用,?#28909;綹招?#30424;需降价10%左右,高端盘则可能需要达到20%—30%。
 
但目前各个城市均有“稳房价”目标,部分城市还有“限价令”限制涨跌幅度,?#28909;?#25151;企需要降价10%,但在限价条件下仅能达到3%或5%,效果也打?#33487;?#25187;。
 
除此之外,房企还须考虑已购房的老客户对降房价的?#20174;Α?/span>
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