当前位置:首页  > 分析报告  > 正文

2019年上半年无锡市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2019-08-01

6月14日,伴随着新吴区金科中心西地块的落槌定音,2019上半年无锡土拍市场也到此按下了暂停键。在全国“房住不炒”和无锡加快“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标之下,这半年土地市场表现如何?

 

土地篇

 

据土拍网大数据统计,2019年上半年(1--6月)无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交21宗,总成交面积122.97万㎡,总成交金额216.38亿元;其中涉宅地块14宗,总出让面积107.42万㎡,总出让金额209.84亿元。

 

2019年上半年无锡市经营性建设用地成交数据分析

 

1. 成交分析——量价齐升 双双创下历史新高

 

2019年上半年经营性用地共成交122.97万㎡,同比增长19%;成交金额216.38亿元,同比增长16.45%,且为近5年以来最高值。

 

纵观近5年上半年成交数据,2016年可以说是无锡土地市场的分水岭,自2017年起土地出让金额大幅上涨,土地价格成本上升,近三年出让面积和成交总价波动不大,也说明经过严厉调控之后,土地市场水分蒸发较为合理,开发商拿地趋于冷静理性,对未来无锡房地产市场的长远发展具有推进作用。

 

6656a2521b4e1dbac9ec2ae96898f73e.png

 

2.涉宅地块同比分析——楼面均价首次破万,同比上涨13.7%

 

2019年1--6月共成交涉宅用地107.42万㎡,同比增长24.2%;成交金额209.85亿元,同比增长18.5%;楼面均价达10906元/㎡,同比上涨13.7%,住宅类土地需求旺盛,说明土地供给仍紧张,开发商频频抢拍,最高溢价率达79%。

 

a68925e0bc41e0bc996c54bfb939a5de.png

 

3. 区域宅地分析—— 滨湖领跑各区 惠山、新吴成供地主力军

 

从五大区域的表现来看,滨湖区成交面积和成交金额独占鳌头,仍是五区第一,楼面均价远高于其它四区,达到了15462元/㎡。新吴区土地市场表现可圈可点,涉宅地块成交数量与惠山区并列第一,多宗土地楼面价格均创区域历史记录,成交均价也已破万,?#21512;?#21306;受土地供应影响,上半年无土地成交。

 

889f1b1861e48f998374a6bc491d69f5.png

 

2019年上半年无锡市土地市场综述

 

楼面价创新高 五区地价均破万

 

2019上半年无锡万元地高产,半年时间诞生了8宗万元地块,其?#26032;?#38754;价最高的为融创新四院北侧地块,价格为18022元/㎡,截止6月14日,无锡共产生了29幅万元地。

 be840ae7bb82acbb3599add9e36fab53.jpg

 

去年下半年开始,土地市场降温明显,土地成交溢价?#39318;叩停?019年开局,无锡土拍便一改之前的冷态势,9家房企竞价百轮,华润斩获羊腰湾地块,开启了新吴区的“万”字时代。四月初4宗宅地共计60次报名、经开区限价封顶摇号,其中新吴区利源汽车城西侧地块吸引了31家房企参拍,69轮报价,地价高达13637元/平,溢价率达79.39%,刷新新吴区地价记录,同时,惠山区张村2号地块,也使惠山区迈入了“万”元时代。五月绿城13082元/㎡入驻锡山东亭,刷新锡山区地价新高,碧桂园连落2子,南山、德信首入无锡,边缘板块如硕放与羊尖再创新高,同样吸引了诸多房企的激烈争夺。

 

深耕房企表现激进 新南山、德信首入无锡

 

2019年年初以来,融资环境宽松,市区优质地块对房企的吸引力较大,十几家甚至三十多家房企争夺,的场面屡次出现,房企拿地积极,高溢价地块频现。最高一次溢价出现在4月3日新吴区利源汽车城地块,融创以10.64亿元竞得,成交楼面价13637元/㎡,溢价率79%。 

 

据土拍大数据统计,2019年1-6月,共有融创、华润、碧桂园、新力、朗诗、红星、华广、栖霞、华侨城、绿城等10家房企拿地?#20849;鄭?#20854;中新南山、德信首次进驻。拿地金额方面,融创、华侨城、华润位列榜单前三,融创是上半年土拍中的最大赢家,共竞得3宗地块,拿地总面积19.23万方,总额达48.68亿元,分别位于滨湖区、惠山区、新吴区,并且也都是各区域板块的高价地代表,深耕无锡决心强?#25671;?#19982;前几年同期相比,2019新进房企的数量?#20852;?#20943;少,可见深耕房企已经成为无锡土地市场的中坚力量。 

 

 105d22dd2d593464d10cae52ec8960ee.png

另外房企“抱团”合作开发模式逐步成为常态,房企之间实现资源共享和优势互补,同时摊风险和控制成本。例如滨湖区许舍地块,许舍地块新力出手,颇有“深耕无锡”的意味,而朗诗作为无锡的深耕房企,住宅产品的?#20998;?#26377;口皆碑,两方联手,?#20998;?#20540;得期许。未来,相信在新常态之下,房企间的合作还将更多,并且越来越多样化。

 

市场供地加速  “限地价、竞自持”竞拍方式多样化

 

根据《无锡市区2019年度国有建设用地供应计划》,无锡市区2019年计划供应商品住宅用地180公顷。截至到6月30日,无锡土地市场供应住宅用地为159公顷,已成交107公顷,从目前的市场?#26143;?#26469;看,全部成交基本没有悬念。到6月底,2019年度无锡市区供地计划已完成88%,预计下半年土地市场放量节奏将放缓。 

 

从3月份以后,土地市场?#25512;?#32321;出台新的出让规则,3月1日四院北地块要求竞价达18000元/㎡后摇号产生竞得者,5月6日绿城西地块不仅限价且要求网上竞价达到最高限价时继续竞自持住宅建筑面积,绿城西地块房企报名虽没?#24515;?#20040;积极,但实际楼面价达到无锡最高值, 一系列新规则的亮相,其目的即防止出现土地市场过热的现象发生。值得一提的是,备受关注的“6.30无锡一?#19988;?#31574;”未如约出台,但?#30340;?#36879;漏?#20309;?#26469;无锡市场仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲,保持政策的连续性和稳定性。

 

2019年下半年展望

 

2019年上半年政策相对稳定,融资环境较为宽松,土地市场热度在优质地块集中出让的带动下回升,土地出让规模同比增幅超5成;就拿地房企而言,或首进无锡或伺机?#20849;鄭?#19978;半年因为资金相对宽裕,拿地意愿强,促成了2019年上半年无锡土地市场?#27604;?#26223;象。

 

 据了解,2019年下半年无锡尤其是市区整体出让节奏将适当放缓,在供应区域及供地节奏上都会做相应调整。对土地市场而言,部分房企经过上半年?#20849;鄭?#22303;储相对充裕,结合市场预期考虑,下半年拿地也将趋于理性;对部分已参拍但未进驻房企而言,不排除还会有个别激烈?#26143;?#35806;生,但综合判断,下半年整体市场将会趋于平和。

 

楼市篇

 

据统计,2019年1-6月无锡商品住宅供应面积为300.83万㎡;成交面积为317.40万㎡,同比增长38.06%;成交套数26053套,同比增长38.48%;成交均价16892元/㎡,同比增长21.86%;成交金额为536.13亿元,同比增长68.24%。

 

1、 各区商品住宅成交情况——滨湖区成交面积以及成交套数均?#24433;?#39318;

 

从区域上看,2019年1-6月滨湖区仍然是购房者比较心仪的地段,无论是成交套数、成交面积还是成交均价,位列五区排行第一,新吴区、锡山区基本处于同一梯队,成交面积、成交套数相差无几。反倒是?#21512;?#21306;因为楼盘项目数量较少,成交面积仅34.64万㎡,成交套数仅3127套,位居全市最末。

 

 

从成交均价来看,各区成交均价均在万元以上,其中滨湖区以22211元/㎡的价格领跑全市,一方面得益于区域规划利好、城建配套等,另一方面也是?#25918;?#25151;企?#20013;?#24314;造?#20998;?#20154;居的助力推动,惠山区成交均价13501元/㎡,为五区最?#20572;?#23545;刚需型购房者?#27492;擔?#20173;是值得购买的“价格洼地”。

 

95c98a22880bb11cf7c329ac41f11e8c.png

 

2、月度成交分析——3月—6月都是成交高峰 成交面积及成交均价为最高

 

从单月数据上来看,2019无锡楼市上半场各月成交数据总体呈现上升趋势,2月受到春节的影响,楼市成交表现低?#35029;?月—6月楼市表现活跃,成交面积都在50万㎡以上,成交套数均在4000套以上。

 

f0aab3b206b0297a6c00a666b36e83ba.png

 

其中6月份无锡楼市成交面积81.42万㎡,同比去年同期增长80.17%,成交套数达6669套,同比去年增长83.71%,在上半年楼市表现甚至压过了传统旺季的“金三银四”与“红五月”,为楼市上半场划上了完美的句号。

 

3、成交面积段分析——改善型项目市场认可?#20173;?#26469;越高

 

从2019上半年商品住宅成交的面积段来看,100-120㎡的首改户型占比最大,成交套数达8205套,80㎡以下的户?#32479;?#20132;只有95套,成交均价也是最低。去2018年同期比较可以发现,高低配越来越多,户型面积也从以前的80-100为主力提升到100㎡以上,无锡高端改善的格局已定。

 

2da29a03c3cbe243423fa860d23242b9.png

 

9c9584660d62a23b01d902884309cf29.png

 

从今年上半年楼市来看,一方面,高端改善客群对于居住需求也在一步步升级,另一方面,土地的高成本促使开发商倾向于打造溢价率较高的大户型产品或者洋房产品为主,例如万科观湖礼著、蠡湖金茂府、龙湖蠡湖天著、雅居?#20013;?#36745;藏珑府等热销楼盘都主打改善型大面积住宅。 

 

4、商品住宅成交面积TOP10——滨湖领跑,惠山占据绝对优势

 

2019年上半年无锡商品住宅成交面积TOP10楼盘中,滨湖区的融创文化旅游?#19988;?0亿元的成交金额位居首位,占据绝对优势,作为无锡市的文旅“新名片”,不少购房者看好项目未来的发展,新吴区的万科观湖礼著和中海?#23621;?#22825;下以16.8亿元和16.24亿元的成交额分别位居第二和第三位。

 d85ff6dd717c1e3a8f6b08fd6c3639bc.png

 

从榜单来看,惠山区同样占据优势,作为锡城仅存的“房价洼地”,也受到了不少购房者的青睐,共?#20852;?#30424;上榜分别是无锡时代城、万科天一新著、惠山国际社区和弘阳昕悦?#27169;?#20116;区之中唯有?#21512;?#21306;并无项目上榜。

 

总结与展望

 

 2019年上半年无锡楼市成交状况可圈可点,从整体数据上来看,供需基本平衡,市场成交同比大幅增长,也体现了楼市的回暖趋势,房价方面?#20852;?#21319;温但总体平稳。

 

政策?#27492;?#21160;,无锡调控依旧严厉

 

自2017年925新政后,无锡的限购、限价、限贷?#26085;?#31574;陆续出台,虽然房地产遭受多种限制因素的影响,但并没有降?#22836;?#22320;产的热度。进入2019年,菏泽、广州、衡阳、青岛等多个城市进入“楼市调控松绑”模式,无锡楼市上半年虽然先后出台人才新政、首付比例下调、房贷利率下调等利好政策,但在“限?#21512;?#21806;”上不仅没有放松反而?#20013;?#21152;码,无锡整体市场表现平稳,回归房价理性阶段,“房住不炒“、“稳定发展“等口号还是主基调。

 

商品住宅去化周期已不足8个月

 

随着供需两端的变化与发力,无锡库存量表现相对平稳的状态,虽然上半年商品住宅一直在新增供应量,但始终小于成交总量。数据显示,截止至5月底,无锡全市住宅市场库存面积为535.2万㎡,出清周期为7.8个月。?#30340;?#20154;士表示,土地供应量维稳,库存下降,但在市场的催热下,面对供不应求的情况,下半年房价或会小幅上涨。

 

高价盘渐入市,下半年房价或迎新一轮调整

 

今年上半年,无锡土地市场诞生了8宗万元地块,至此五区地价?#26376;?#20837;入万元时代,从地价及项目定位来看,这些后期将上市地块,大多要走高端改善路线,随着这些高价盘入市,低价盘渐渐退场,下半年无锡房价或将迎来一次新的格局调整。

 

从今年上半年的走势看,目前无锡未有政策加严的趋势,土地?#22836;?#20135;市场也均在政府的合理操控?#27573;?#20869;。市房地产协会副会长沈洵表示,下一步无锡市场还是要以稳为主,还是要贯彻“房住不炒”的定位。他表示,无锡是被列入调控“一?#19988;?#31574;”试点城市,目前正处于积极的准备方案阶段,在此基础上可以预见,2019年下半年无锡楼市将继续处于政策宽?#23665;?#27573;,加大去库存力度,改善市场结构。 

阿伯丁vs伯恩利欧联杯
骰子彩票大小单双技巧 时时彩大概率900平刷 pk10全天两期免费人工计划 手机棋牌游戏21点 足球比分 五星娱乐网 pk10稳赢计划qq群 重庆时时彩每天规律 富宝彩坛fbfb 江西新时时分位走势 大赢家体育比分 大乐透胆拖投注怎么算中奖 五星国际娱乐app 二八杠技巧视频讲解 赛车pk拾免费软件 勇士亿游登录地址